Die Berliner SPD, die Grünen und die Linke haben nach der Landtagswahl 2026 die Aufnahme von Koalitionsverhandlungen beschlossen. Im Mittelpunkt steht ein umstrittenes Vorhaben: Die Vergesellschaftung von rund 160 000 Wohnungen großer privater Wohnungsunternehmen. Das Projekt soll laut Sondierungspapier erstmals Artikel 15 des Grundgesetzes praktisch anwenden und damit erhebliche Folgen für den Berliner Wohnungsmarkt, die Landesfinanzen und das Bundes-Land-Verhältnis haben.
Verfassungsrechtlicher Hintergrund: Artikel 15 GG und der Däubler-Gmelin-Kommissionsbericht
Artikel 15 GG erlaubt die Überführung von Grund und Boden in Gemeineigentum, ohne dass hierfür eine klassische Enteignung nach Artikel 14 GG vorliegen muss. Die Berliner Senats-Expertenkommission, geleitet von der ehemaligen Bundesjustizministerin Herta Däubler-Gmelin, prüfte im Juni 2023 die Anwendbarkeit dieses Artikels. Der Bericht kam mehrheitlich zu dem Ergebnis, dass das Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz besitzt und eine Entschädigung „unter Marktwert“ zulässig sei, obwohl einzelne Minderheiten-Voten die Verhältnismäßigkeit in Frage stellten (Senats-Expertenkommission 2023).
Der Unterschied zu einer Enteignung sei wesentlich: Während Artikel 14 GG für ein konkretes Vorhaben eine volle Verkehrswert-Entschädigung verlangt, ermögliche Artikel 15 GG eine gesellschaftliche Abwägung, bei der die Entschädigung auch unter dem Marktwert liegen dürfe.
„Wir sind überzeugt, dass eine Vergesellschaftung in der vorgelegten und geplanten Art und Weise verfassungswidrig ist und einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten würde“, sagte der Vorstand von Vonovia (Tagesspiegel 2026).
Konkrete Abgrenzung der Sondierungsvereinbarung „Mehr gemeinsam, mehr Berlin“
Im Vergleich zum Volksentscheid von 2021, bei dem die Schwelle bei 3 000 Wohnungen lag, wird die Eingriffsschwelle nun auf 10 000 Wohnungen angehoben. Jeder betroffene Konzern darf einen Grundbestand von 10 000 Wohneinheiten behalten. Betroffen sind fünf große Immobilienunternehmen:
- Vonovia (inkl. Deutsche Wohnen)
- Adler Group
- Heimstaden
- Covivio
- DVI-Gruppe
Bestände, die nach dem 1. Januar 2021 fertiggestellt wurden, bleiben von einer Vergesellschaftung ausgenommen. Insgesamt sollen rund 160 000 Wohnungen von diesen Unternehmen in Gemeineigentum überführt werden. Die Entschädigungssumme ist auf 16 Milliarden Euro gedeckelt – das entspricht rechnerisch etwa 100 000 Euro pro Wohneinheit.
Komplementäre Wohnungspolitik im Sondierungspapier
Die Vergesellschaftung ist Teil eines breiteren Maßnahmenpakets. Für die etwa 440 000 landeseigenen Wohnungen soll ein strikter Mietendeckel von maximal zwei Prozent pro Jahr gelten. Darüber hinaus plant die Koalition den Aufbau einer bezirklichen „Mieten-Aufsicht“ und die Einrichtung einer Schwerpunktstaatsanwaltschaft gegen Mietwucher. Das Neubauziel bis 2031 liegt bei 100 000 genehmigten bzw. bezahlbaren Neubauwohnungen.
- Mietendeckel für städtische Bestandswohnungen: 2 % Jahressteigerung (2026)
- Neubauziel bis 2031: 100 000 Wohnungen (2026)
- Ausnahme für Neubauten ab 01.01.2021
Grüner Fraktionschef Werner Graf betont: „Wir haben wirklich viele grüne Erfolge in das Sondierungspapier hinbekommen. Dort seien etwa mehr Radwege festgeschrieben, mehr Qualität im Nahverkehr, kein Weiterbau der Autobahn A100.“
Risiken und Gegenstimmen aus Wirtschaft und Bund
Der Vorstoß stößt auf erhebliche Kritik. Drei zentrale Risikofelder werden genannt:
- Bundesrechtliche Blockade: Die schwarz-rote Bundesregierung bereitet ein Bundesgesetz vor, das die Vergesellschaftung auf Landesebene verbieten soll. Nach Art. 72 Abs. 1 GG könnte ein solches Bundesgesetz die Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin ausschalten.
- Finanzielle Belastungen: Bei einer Obergrenze von 16 Milliarden Euro für 160 000 Wohneinheiten liegt die durchschnittliche Entschädigung bei 100 000 Euro. Sollte ein Gericht eine marktnahe Entschädigung fordern, könnten dem Berliner Landeshaushalt zweistellige Milliarden nachgelassen werden.
- Investitionszurückhaltung: Immobilienkonzerne drohen, Investitionen und Sanierungen in Berlin einzustellen, was den akuten Mangel an bezahlbarem Wohnraum verschärfen könnte. Wirtschaftsministerin Katherina Reiche (CDU) warnt vor einer „Gefahr für den Standort“.
Vonovia äußerte sich klar: „Wir benötigen verlässliche Rahmenbedingungen und ein stabiles Investitionsumfeld, um den Wohnungsmangel zu bekämpfen. Die geplante Vergesellschaftung gefährdet dies.“
Schnellüberblick:
Worin liegt der Unterschied zwischen Enteignung und Vergesellschaftung?
Eine Enteignung nach Artikel 14 GG dient einem konkreten Einzelvorhaben und verlangt in der Regel vollen Verkehrswertausgleich. Die Vergesellschaftung nach Artikel 15 GG überführt ganze Wirtschaftszweige in Gemeineigentum; die Entschädigung kann gesetzlich unter dem Marktwert festgesetzt werden, wenn das Allgemeininteresse überwiegt.
Welche fünf Immobilienunternehmen wären in Berlin konkret betroffen?
Vonovia (inkl. Deutsche Wohnen), Adler Group, Heimstaden, Covivio und die DVI-Gruppe.
Kann die Bundesregierung das Berliner Gesetz vorab stoppen?
Ja. Beschließt der Bundestag ein Bundesgesetz, das die Überführung von Wohnungsbeständen in Gemeineigentum bundesweit ausschließt oder abschließend regelt, verliert das Land Berlin seine Gesetzgebungskompetenz nach Art. 72 Abs. 1 GG.
Wie hoch ist die geplante Entschädigungssumme und wie verteilt sie sich pro Wohnung?
Die Obergrenze liegt bei 16 Milliarden Euro, was bei 160 000 betroffenen Wohnungen einem rechnerischen Durchschnitt von rund 100 000 Euro pro Einheit entspricht.
Wie stark war die Zustimmung beim Volksentscheid ‚Deutsche Wohnen & Co. enteignen‘?
Im Jahr 2021 stimmten 59,1 % der über 1,03 Millionen Berliner mit „Ja“.
