Die Bundesrepublik diskutiert ein geplantes Bundes-Investitionsschutzgesetz, das die Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände nach Art. 15 des Grundgesetzes (GG) erschweren soll. Das Vorhaben steht im Spannungsfeld zwischen der bundesstaatlichen Gesetzgebungskompetenz und der Berliner Wohnungspolitik, die im Zuge des Volksentscheids “Deutsche Wohnen & Co. enteignen” eine Vergesellschaftung von rund 240 000 Wohnungen anstrebt. Gleichzeitig werden finanzielle Risiken, völkerrechtliche Investitionsschutzklagen und grundgesetzliche Erforderlichkeitsbedingungen diskutiert.
Verfassungsrahmen für Vergesellschaftungen nach Art. 15 GG
Art. 15 GG ermöglicht die Überführung von Grund und Boden in Gemeineigentum, wenn das Gemeinwohl dies erfordert. Die Kompetenz hierfür ist im Grundgesetz eindeutig geregelt:
- Art. 74 Abs. 1 Nr. 15 GG (1949): Konkurrenzgesetzgebung für die Überführung von Grund und Boden in Gemeineigentum.
- Art. 72 Abs. 2 GG (1949): Bundesgesetze sind nur zulässig, wenn sie im gesamtstaatlichen Interesse unbedingt erforderlich sind – das sogenannte Erforderlichkeitskriterium.
Der Bundesrat kann demnach nur dann Eingriffe vornehmen, wenn sie die Wirtschafts- oder Rechtseinheit des Bundes wahren. Ein reines Sperrgesetz, das ausschließlich der Verhinderung von Landesinitiativen dient, würde dieses Kriterium wahrscheinlich verfehlen.
“Ein bloßes ‘Sperrgesetz’, das im Kern nur darauf abzielt, Landesinitiativen lahmzulegen, dürfte vor dem Bundesverfassungsgericht kaum Bestand haben.” – Verfassungsrechtler*innen (Info 1)
Das geplante Bundes-Investitionsschutzgesetz – Inhalt und Zielsetzungen
Innenminister Alexander Dobrindt (CSU) hat die Eckpunkte des Vorhabens in der Bild vorgestellt. Drei zentrale Regelungen stehen dabei im Vordergrund:
- Entschädigungen dürfen nur zum vollen Verkehrswert gezahlt werden, ermittelt durch ein Wertgutachten.
- Entschädigungen müssen unmittelbar und in Geld erfolgen.
- Eine Vergesellschaftung ist nur zulässig, wenn eine zwingende Notwendigkeit nachgewiesen wird – also als letztes Mittel, nachdem Neubau und Wohnraumförderung ausgeschöpft sind.
“Wir werden in einem Investitionsschutzgesetz deutlich machen, dass willkürlicher linker Vergesellschaftungs-Fetisch mit dem Grundgesetz nicht vereinbar ist.” – Alexander Dobrindt, Bild
Finanzielle Dimension – Kosten versus Berliner Haushalt
Die finanziellen Auswirkungen einer Vergesellschaftung stehen im Zentrum der Debatte. Zwei Szenarien werden diskutiert:
- Deckelung auf 16 Milliarden Euro: von der Berliner Koalition als machbare Obergrenze genannt.
- Voller Verkehrswert (29-39 Milliarden Euro): amtliche Schätzung des Berliner Senats für 220 000-240 000 betroffene Wohnungen (2021).
Im Vergleich dazu beträgt das jährliche Berliner Haushaltsvolumen für 2024/2025 rund 39 Milliarden Euro. Selbst die gedeckelte Summe entspräche mehr als einem Drittel des Jahreshaushalts.
“Die geplanten 16 Milliarden Euro sind mehr als ein Drittel des jährlichen Haushaltsvolumens. Bei Vollverkehrswert käme man auf 24 bis 28 Milliarden Euro.” – Matthias Herdegen, Wirtschaftsexpert*in (Info 2)
Berliner Expertenkommission – Entschädigungshöhe und Rechtsgrundlage
Im Juni 2023 verabschiedete die vom ehemaligen Bundesjustizminister Herta Däubler-Gmelin geleitete Expertenkommission einen Mehrheitsbeschluss: Eine Entschädigung nach Art. 15 GG darf im Rahmen einer gerechten Abwägung deutlich unter dem vollen Verkehrswert liegen. Die Kommission betont, dass die Höhe der Entschädigung an das Gemeinwohl und die Leistungsfähigkeit der öffentlichen Hand gebunden ist.
Gleichzeitig fordern Minderheiten und Wirtschaftsverbände die Orientierung am vollen Marktwert, um Investitionssicherheit zu gewährleisten.
Risiken aus völkerrechtlichen Investitionsschutzabkommen
Internationale Investoren können bei Enteignungen auf bilaterale Investitionsschutzabkommen (BITs) zurückgreifen. Ein Schiedsgericht könnte den vollen Marktwert als Schadensersatz zusprechen, wodurch der Bund haften würde. Der Bund könnte versuchen, die Kosten im Einzelfall von Berlin zurückzufordern – ein Szenario, das im Abschlussbericht der Expertenkommission als geringes, aber nicht ausgeschlossenes Risiko eingestuft wird.
“Sollte ein Schiedsspruch den vollen Marktwert fordern, müsste der Bund haften, könnte die Mehrkosten jedoch vom Land Berlin regressieren.” – Expertenkommission (Info 1)
Politische Reaktionen im Bundestag
Die Aussagen der Parteien spiegeln die Kontroversen wider:
- Caren Lay (Linke): bezeichnet Dobrindts Vorstoß als “juristisches Himmelfahrtskommando” ohne Sperrwirkung.
- Günter Krings (CDU): sieht die Vorschläge als “vernünftig und fair” und will das Vertrauen in den Investitionsstandort sichern.
- Tobias Matthias Peterka (AfD): betont die grundsätzliche Sinnhaftigkeit des privaten Eigentumsschutzes.
“Das, was Dobrindt einen ‘Vergesellschaftungs-Fetisch’ nennt, ist Teil des Grundgesetzes und kann nicht durch ein Verbotsgesetz außer Kraft gesetzt werden.” – Caren Lay, Sprecherin für Mieten- und Wohnungspolitik (Info 2)
“Die Vorschläge von Innenminister Dobrindt sind vernünftig und fair und als Bedingungen einer Enteignung in einer sozialen Marktwirtschaft unerlässlich.” – Günter Krings, Unionsfraktionsvize (Info 2)
Schnellüberblick:
Darf der Bund Vergesellschaftungen durch die Bundesländer einfach verbieten?
Nein. Ein explizites Verbot widerspräche Art. 15 GG. Der Bund kann jedoch im Rahmen der konkurrierenden Gesetzgebung (§ 74 Abs. 1 Nr. 15 GG) einheitliche Rahmenbedingungen schaffen, vorausgesetzt, die Erforderlichkeitsklausel nach Art. 72 Abs. 2 GG ist erfüllt.
Muss bei einer Vergesellschaftung zwingend der volle Marktpreis gezahlt werden?
Verfassungsrechtlich ist dies umstritten. Während konservative Staatsrechtler und Wirtschaftsverbände den vollen Verkehrswert fordern, hat die Berliner Expertenkommission 2023 mehrheitlich entschieden, dass Art. 15 GG auch Abschläge unter den Marktwert zulässt, sofern sie im Verhältnis zum Gemeinwohl und zur Leistungsfähigkeit der öffentlichen Hand stehen.
